Moody’s Vice President Oliver Schmitt waarschuwt voor de klap die co-working gaat krijgen. WeWork zat al in zwaar weer nog voordat iemand ook nog maar gehoord had van ‘Corona’. Schmitt verwacht dan ook dat veel flexkantoren niet zullen overleven.
(Institutionele) beleggers hebben de afgelopen tijd massaal geïnvesteerd in flexibele kantoren. Operators als WeWork, IWG (Regus, Spaces etc) maar ook lokale spin-offs werden binnengehaald om deze kantoren te runnen. Niet vreemd; de marktvraag naar flexibel(er) kantoorhouden is de afgelopen jaren sterk gestegen. In het verlengde daarvan groeide het aanbod van flexoffice in Nederland de afgelopen vijf jaar met meer dan 250%.
In onze opinie zal de vraagkant naar flexibel kantoorhouden op de middellange en lange termijn nauwelijks veranderen door de crisis die we nu doormaken. Het speelveld aan de aanbodzijde zal er in onze visie in korte tijd echter heel anders uit gaan zien. Het probleem op dit moment is dat beleggers bij een ‘default’ van een operator van een flexkantoor niet in staat zijn deze zelf te runnen. Deze spagaat bezorgt veel pandeigenaren hoofdbrekens; middellange en lange termijnvraag is goed, fors hogere winstgevendheid van het toevoegen van flexoffice versus seq conventionele kantoorvloeren aanbieden is een feit maar de continuiteit in ‘daily business’ is verre van gegarandeerd. En onzekerheid is iets waar de gemiddelde belegger nou net niet gelukkig van wordt.
Wij voorspellen al langer een verschuiving van activiteiten van operators richting pandeigenaren, een verschuiving die met de komst van Corona in een stroomversnelling komt. Daarmee evolueert ook het businessmodel van de belegger. Ook met een ‘operator’ in huis is het businessmodel van de pandeigenaar/ belegger eigenlijk nog hetzelfde als een jaar of tien geleden; een vloer wordt verhuurd (ROZ) aan een conventionele huurder of een operator van flexoffices, pandeigenaar doet een investering (capex) in de desbetreffende vloer(en) en huur wordt betaald door de conventionele huurder of de operator van flexoffices.
Het model waar wij in geloven legt focus op het gebruik van de begane grond van het pand als ruimte met services voor álle huurders in het pand. Vaak is de begane grond een ondergeschoven kindje; een transfer-ruimte waar je het liefst hard doorheen loopt op weg naar de lift om naar je eigen conventionele kantoor of co-working/ flexoffice verdieping te gaan. Door deze begane grond te transformeren in een prettige verblijfsruimte met gemeenschappelijke (door huurders gedeelde) services als vergaderzalen, flexwerkplekken en een gecombineerde horeca & receptie voeg je waarde toe aan het pand. Huurders op de bovenliggende kantoorvloeren zijn bereidt meer huur te betalen voor dezelfde (conventionele) kantoormeters omdat ze efficiënter kunnen huren. Onderzoek wijst uit dat dit gemiddeld 25% meer huuropbrengst per verhuurde m2 oplevert.
Zoals zo vaak zal ook deze Corona-crisis tot nieuwe ontwikkelingen en inzichten leiden. Voor nu wensen wij u veel gezondheid én wijsheid toe.
Office Improvers is opegericht door twee professionals die hun sporen hebben verdiend in de exploitatie van kantoren. John Milhado is één van de meest ervaren personen op het gebied van flexibel werken. Ruim 30 jaar ervaring als eigenaar, operator en dienstverlener bij diverse Business Center activiteiten. Recentelijk was John als mede-eigenaar betrokken bij Color Business Centers. Deze groep breidde in een paar jaar uit van 8 naar 18 centers. Color Business Centers werd in 2015 verkocht aan Regus. Remco Boelens maakte vanuit de hospitality de overstap naar Regus (IWG). Als Area director was hij verantwoordelijk voor een kwart van de Nederlandse business centers alsmede voor de integratie van Color Business centers in het Regus netwerk. Eind 2016 haalde het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI Remco binnen als directeur voor HNK (Het Nieuwe Kantoor) om de omslag van een defensieve naar een offensieve strategie te maken in combinatie met stevige groei van het HNK netwerk. Bij zijn vertrek was HNK de grootste flexoffice operator van Nederland.
www.officeimprovers.nl