Wij bouwen niet zomaar een receptie of een vergaderzaal, maar een merk

‘Een pand moet voelen als een merk,’ zegt Remco Boelens, oprichter van Office Improvers. ‘Niet als een verzameling vierkante meters, maar als een plek waar mensen zich prettig voelen, waar bedrijven willen zitten en waar verhuurders trots op zijn.’ Én waarvoor huurders bereid zijn te betalen. Het klinkt bijna als marketingtaal, maar bij Boelens is het vooral nuchter ondernemerschap. Hij ziet de waarde van beleving, van sfeer en van slimme digitalisering en weet dat alles direct terug te zien is in de huurprijs.

Office Improvers ontstond vanuit een scherp oog voor wat beter kon. Samen met zijn toenmalige compagnon begon Boelens enkele jaren geleden met het transformeren van verouderde kantoorgebouwen. Zijn oud-zakenpartner bracht ervaring mee uit de wereld van business centers en Boelens zelf had jarenlang gewerkt op het snijvlak van vastgoed en dienstverlening. ‘Bij HNK, waar ik eerder directeur was, zag ik al hoe groot het effect is van een prettige entree of een goed ingerichte begane grond met de juiste services. Je creëert meer waarde, niet alleen qua uitstraling, maar ook financieel. Een pand dat leeft, levert simpelweg meer op en doet dat ook sneller.’

Het principe is even eenvoudig als effectief: maak van een doodse ontvangstruimte een plek waar mensen willen zijn, voeg diensten toe die gemak brengen en zorg dat alles tot in detail klopt: van koffie tot community. Zo ontstaat een totaalconcept waarin fysieke inrichting, service en digitalisering samenkomen. ‘Wij bouwen niet zomaar een receptie of een vergaderzaal,’ legt Boelens uit. ‘We bouwen een merk. En dat merk hoort bij het pand, niet bij ons. We plakken nergens een sticker “Powered by Office Improvers” op. Wij versterken het verhaal dat de eigenaar met zijn pand wil vertellen.’

Dertien locaties

Die filosofie blijkt te werken. Inmiddels exploiteert Office Improvers dertien locaties in Nederland, variërend van Hoofddorp tot Utrecht en Den Bosch. Steeds blijkt dat een verbeterde omgeving hogere huren rechtvaardigt, soms tot wel 25 procent meer. ‘Dat zagen we al bij de transformatie van de Orion Campus in Hoofddorp,’ vertelt Boelens. ‘Dat pand stond na aankoop door de toenmalige eigenaar leeg. Samen met hen creëerden we een nieuw concept, brachten goede service, een sterke beleving en werd het binnen tweeënhalf jaar op 90 procent verhuurd. Dat is geen toeval.’

Wat het concept onderscheidt, is dat het niet ophoudt bij de verbouwing. Boelens en zijn team blijven jarenlang betrokken bij het pand. ‘We tekenen niet alleen een plan en vertrekken dan weer,’ zegt hij. ‘Wij blijven minimaal drie tot vijf jaar aan boord om te zorgen dat het werkt. We zien onszelf als een verlengstuk van de eigenaar. Waar een adviseur een rapport schrijft, steken wij de handen uit de mouwen.’ Het daadwerkelijk exploiteren van hetgeen je bedacht hebt is het mooiste dat er is. Digitalisering speelt daarin een belangrijke rol. Elk pand krijgt een eigen online platform, geheel in ’look & feel’ van het pand, waar huurders hun vergaderruimtes boeken, lunch bestellen of faciliteiten regelen. ‘Alles vanuit één app,’ zegt Boelens. ‘Zo wordt service voorspelbaar en efficiënt, en kan zelfs de cateraar beter plannen.’ Toch blijft het menselijke aspect leidend. ‘Digitalisering ondersteunt beleving; het vervangt haar niet.’

De aanpak vraagt vaak wat overtuigingskracht. Vastgoedeigenaren denken niet vanzelf in merktermen, weet Boelens. ‘De meeste beleggers kijken naar hun Excel-sheet. Logisch, want dat is hun wereld. Maar als je kunt aantonen dat beleving en service leiden tot hogere bezettingsgraden én hogere huren, dan valt het kwartje snel.’

Om die meerwaarde tastbaar te maken, nodigt hij potentiële klanten vaak uit op bestaande locaties. ‘Laat ze het voelen. Je ziet direct wat een verschil een levendige begane grond maakt. Een bezoeker ervaart het pand anders, en huurders zijn bereid meer te betalen.’ Die meerwaarde zit niet alleen in de cijfers. ‘Een goed kantoor is ook een HR-instrument,’ zegt Boelens. ‘Bedrijven hebben moeite om mensen te vinden en te behouden. Een inspirerende werkplek helpt daarbij.’

Multitenant

De doelgroep van Office Improvers bestaat vooral uit eigenaren van multitenant-kantoren. Vaak gaat het om gebouwen die vroeger volledig door één organisatie werden gebruikt, bijvoorbeeld een bank die de helft van de meters teruggeeft. ‘Dan krijg je leegstand, en moeten eigenaren ineens nadenken over een nieuwe strategie,’ legt Boelens uit. ‘Dat zijn voor ons de ideale gebouwen. We helpen eigenaren om van een verouderd kantoor weer een toekomstbestendige plek te maken.’ Het succes van Office Improvers is mede te danken aan de combinatie van strategie en uitvoering. Boelens noemt het zelf ‘praktisch idealisme’. ‘We geloven in betere werkplekken, maar we weten ook precies wat dat doet voor de waarde van het pand. Uiteindelijk draait alles om rendement, maar dan op een manier die voor iedereen werkt: voor de eigenaar, voor de huurder en voor de mensen die er elke dag werken.’

Hij ziet dat de vastgoedmarkt langzaam verandert. Waar vroeger lange huurcontracten met één huurder als veilig werden beschouwd, kiezen beleggers nu vaker voor spreiding en dynamiek. ‘Een gebouw met meerdere huurders en een sterke community is veel robuuster. Dat besef groeit. Zelfs pensioenfondsen stappen nu in panden die wij hebben verbeterd.’ Boelens blijft ondertussen nuchter. ‘We hebben een duidelijk doel: panden aantrekkelijker maken en hun waarde maximaliseren. Meer niet. Maar we doen het met overtuiging en met plezier. Want het is mooi om te zien hoe een grijs gebouw weer energie krijgt. Dat moment waarop de eerste huurders binnenkomen en zeggen: “Hier wil ik werken.” Dat is waar we het voor doen.’

REMCO BOELENS
Oprichter

VOORAL BEZIG MET:
Nieuwe contacten en aanspreekpunt voor onze partners

WIL BEREIKEN:
Dat kantoren ‘winnaars’ worden binnen de verschillende vastgoedsegmenten

OVER TIEN JAAR:
Zijn kantoren kleine ecosystemen met veel meer diversiteit qua activiteiten die er plaatsvinden

HET KANTOORMOMENT VAN DE DAG:
Eigenlijk de hele dag door; gewoon zittend in de community area kijken wat er allemaal gebeurt. Heerlijk die reuring

LEUKSTE COLLEGA:
We doen niet aan ‘employee of the year’ verkiezingen

BUITEN DE DEUR NAAR:
Nieuwe panden, kansen zien die anderen vaak niet zien, totdat je ze uitwerkt

EEN DEAL MET:
Een heel portfolio mogen gaan versterken met onze dienstverlening. Dat lijkt me een mooie voor 2026

UITKIJKEN NAAR:
Dat ene volgende pand waar we ons weer in vast mogen bijten

DE BELANGRIJKSTE GEOPOLITIEKE ONTWIKKELING:

(In-)stabiliteit. Zowel vanuit de Oostkant van ons continent als in internationale samenwerkingen en de daar ontstane spanningen

ZORGEN OVER:
Geen zorgen ‘over’ maar met onze groei zorgen we wel steeds voor meer mensen die voor hun dagelijkse inkomen afhankelijk zijn van ons bedrijf. Borging van continuïteit vind ik dan ook heel belangrijk

NIET VERGETEN:
Te lunchen

ONMISBAAR:
Auto, telefoon en laptop

BELANGRIJKSTE PERSONEN:
Mijn meiden thuis

WEGGEVEN:
Ik noem het liever delen; kennis, inzicht, verantwoordelijkheid

AANVAARDEN:
Dat investeerders soms ook niet doorpakken

VERANDEREN:
Weer vaker gaan sporten

DURVEN:
Nog meer loslaten