Situatieschets
Deze voormalige kantoor- en pakketsorteerlocatie van PostNL op ‘Beukenhorst Oost’ te Hoofddorp is medio 2021volledig gerenoveerd tot een hoogwaardige multifuctionele kantoorlocatie.
Hiermee is het kantoor duidelijk boven de lokale markt gepositioneerd. Een markt die zich kenmerkt door een monocultuur van kantoorpanden en redelijk wat leegstand.
Het uitgangspunt bij de start van renovatie was een volledig leeg pand van ruim 11.200 m2 oppervlak, verdeeld over drie losse gebouwen (East, West & Central), waaronder een souterrain van ongeveer 650 m2 (!) onder gebouw Central.
Op dit moment, krap twee jaar na oplevering, is de bezetting 83% en wordt de resterende leegstand zo’n 25% boven de markthuur aangeboden.
Het plan
De kunst voor ons was om samen met de eigenaar van het kantoor een juiste balans te vinden tussen het aangeboden servicepakket, het aantal m2 wat we daarvoor konden inzetten, waar in het pand we dat gingen doen, alsmede het businessmodel per geboden service.
Er is besloten alle services te combineren in gebouw Central zodat dit gebouw echt een centrale ontmoetingsplek voor de hele campus zou worden.
Souterrain
Een belangrijk element was het grote souterrain te laten renderen. Voorheen had deze ruimte waarde voor de voormalig single tenant huurder PostNL; in de kelder werd destijds post gesorteerd.
De meest voor de hand liggende denkrichting voor een nieuwe opzet van het souterrain zou ‘archief’ of een andere vorm van ‘storage’ zijn. Maar ja, wie heeft tegenwoordig nog zoveel archiefruimte nodig? Ook zou een dergelijke invulling maximaal enkele tientallen euro’s per m2 per jaar opleveren.
Dat ‘drukt’ met 650m2 fors op het boogde rendement bij de beschikbaarheid van in totaal 11.200 m2.
Het resultaat van het denkwerk voor een renderende invulling voor het souterrain is ‘Orion Conference Center’; vijf hoogwaardige vergaderruimtes met bijbehorende barruimte, alsmede ‘The Gym’.
650m2 die middels toebedeling algemene ruimtes hetzelfde opleveren als de verhuurde kantoormeters.
In ‘ruil’ voor het aantal algemene meters dat toebedeelt wordt aan de door hen gehuurde kantoorruimte, krijgen de huurders naar rato van het aantal meters kantoor dat ze huren, credits voor het gebruik van de vergaderzalen.
Door deze opzet besparen de huurders op het realiseren van vergaderzalen op hun eigen kantoorvloer waardoor ze veel efficiënter kunnen huren. Services als vergaderzalen nemen tenslotte ruimte in en worden doorgaans maar een deel van de dag gebruikt.
The Gym is door alle huurders kosteloos te gebruiken, ongeacht het metrage dat ze huren aan kantoorruimte.
Naast de omschreven bovenstaande opzet creëren we in het souterrain een extra bron van inkomsten voor de pandeigenaar door middel van het aantrekken van externe boekingen voor de vergaderzalen middels de effectieve inzet van onze member portal.
Community area
Op de begane grond is een community area met bar en prachtig terras gerealiseerd; ‘The Bar’. Deze ruimtes worden door de huurders gezien als verlengstuk van hun eigen kantoor en ook als zodanig gebruikt, wat leidt tot waardevolle interactie tussen huurders.
Onze host in The Bar bekleed de combinatiefunctie van receptie host en barista. De host is eindverantwoordelijk voor het reilen en zeilen binnen de community area en is ook eerste aanspreekpunt voor zowel huurders als bezoekers van Orion Campus. Onze host is ook primair verantwoordelijk voor het beheer van de Orion Campus Member Portal alsmede de organisatie van community events. In de community area worden ook ontbijt- en lunchitems gepresenteerd alsmede community events georganiseerd, waaronder de standaard ‘Thursday night drinks’.
Orion Campus Serviced Offices
Op de begane grond van ‘Central’ hebben we Orion Campus Serviced Offices gerealiseerd. Een volwaardig business center met vijftig werkplekken, verdeeld over veertien volledig gemeubileerde kantoren. Serviced offices brengen extra flexibiliteit en zijn in trek bij startups, scale-ups, MKB en corporates. Daarnaast groeien serviced offices huurders vaak door naar conventionele kantoorvloeren.
Orion Campus Member Portal
Net zoals al onze services binnen Orion Campus is ook onze member portal volledig in de merkbeleving van het pand zelf. Je ziet dan ook nergens ons eigen logo. Wij vinden dat het kantoorpand een sterk merk moet zijn en dat je die merkbeleving door het gehele gebouw heen terug moet zien. De Orion Campus Member Portal tref je dan ook onder de naam ‘Orion Campus’ alsmede het bijbehorende logo aan in de AppStore en de Google PlayStore.
Zie de member portal als een ‘one stop shop’ voor al het moois dat Orion Campus te bieden heeft; van het boeken van een vergaderzaal, al dan niet met catering, tot het vooraf bestellen van een lunch die op je werkplek geleverd wordt.
Met name die laatste functie, Orion Campus Lunch Delivery, speelt enorm in op de hang naar efficiency voor huurders zelf: Zelfs de grootste huurders binnen Orion Campus hebben geen eigen cateringvoorziening meer op kantoorvloer. Ze stimuleren het gebruik van de member portal bij hun teams door hun personeelsleden korting op de lunch, indien besteld in de member portal, te geven. Dat resulteert in een ‘bomvolle’ member portal. De verwachting is dat bij een 100% gevuld gebouw we richting de 1200 individuele eindgebruikers (members) in de portal gaan. Dit levert niet een interessante potentiële upsell mogelijkheid voor services maar ook een schat aan data op.
Business model
Onze filosofie is dat onze ‘basis dienstverlening’; het volledig operationeel management van de community area inclusief onze host in de combinatiefunctie van receptie host en barista, samen met onze member portal, niet meer mag kosten dan dat sec een hoogwaardige receptie invulling normaliter kost. Oftewel; een enorme kwalitatieve impuls in serviceaanbod en bijbehorende digitalisering tegen sec de kosten van een receptie.
Bovenop de ‘basis dienstverlening’ exploiteren we ‘no cure no pay’ (dus op een percentage van de omzet) zaken als externe, dus betaalde, vergaderzaal boekingen alsmede de serviced offices. We zijn daarbij verantwoordelijk voor het gehele operationeel (rondleidingen, in- en uithuizingen), commercieel (lead generatie & contracting) als financieel (facturatie, inning van gelden en rapportage) management.
Zie onze inzet als een fully branded one stop shop’ van service- en flexoffice-elementen, die ingezet worden met als doel het rendement voor de pandeigenaar te maximaliseren.
Impressie pand en diverse ruimtes
